Etxebizitza turistikoak: zer dio araudiak Euskal Herrian?

Logikoki, etxebizitza turistikoa eta ohiko alokairua ez dira gauza bera. Askok pisu turistikoak Airbnb edo Booking bezalako plataformekin lotzen dituzte, baina gakoa ez da etxebizitza non iragartzen den, zertarako erabiltzen den baizik. Lehenengo kasuan, etxebizitza egun edo aste gutxirako eskaintzen zaie bisitariei, turismo-helburuekin; bigarrenean, berriz, etxebizitza pertsona baten ohiko bizileku bihurtzen da. Bereizketa horrek ondorio juridiko garrantzitsuak ditu, izan ere, etxebizitza turistikoak turismo-jardueratzat hartzen dira, eta, ondorioz, araudi espezifikoa bete behar dute.

Printzipio hori bera aplikatzen da Euskal Herrian, nahiz eta arauak ez izan berdinak. Euskal Herrian, lurralde (eta kasu batzuetan, udalerri) bakoitzak baldintza eta muga propioak ezartzen ditu. Horregatik, etxebizitza turistiko bat ireki aurretik, ezinbestekoa da jakitea zer baimentzen duen indarrean dagoen legediak.

Arauak, gero eta zorrotzago

Duela urte batzuk baino askoz zailagoa da gaur egun pisu turistiko bat merkaturatzea. Azken hamarkadan, turismoaren gorakadak eta etxebizitzaren inguruko tentsioak administrazioak araudia gogortzera eraman dute. Horren ondorioz, egun ez da nahikoa etxebizitza baten jabe izatea: jarduera turistiko gisa aitortuta dagoenez, baldintza administratibo batzuk bete behar dira.

Lehen aldaketa nagusia erregistroena izan zen. Hego Euskal Herrian, etxebizitza turistiko batek ezin du jardun dagokion turismo-erregistroan izena eman gabe. Horrek esan nahi du administrazioari jakinarazi behar zaiola jarduera ekonomiko bat hasiko dela eta araudiak ezartzen dituen baldintzak betetzen direla. Iparraldean ere antzeko kontrolak daude, baina sistema ezberdina da eta udalerri askok zuzenean mugatzen dute jarduera.

Hiru pertsona edo gehiagorentzako etxebizitzetan gutxienez 15 metro koadro erabilgarri izan behar dira ostatu hartzen duen pertsona bakoitzeko

Hain zuzen ere, azken urteetan aldaketa garrantzitsu bat hori izan da: udalek gero eta ahalmen handiagoa dute etxebizitza turistikoak mugatzeko. Horrek azaltzen du zergatik ez den egoera bera Donostian, Iruñean edo Biarritzen, ezta turismo-presio txikiagoa duen udalerri batean ere. Tokian tokiko hirigintza-arauek edo udal ordenantzek baldintza osagarriak ezar ditzakete, eta zenbait kasutan, jarduera erabat mugatu ere bai.

EAEn, etxebizitza turistiko bat ireki nahi duenak ezin du etxea plataformetan iragarri besterik gabe. Jarduera Eusko Jaurlaritzaren turismo-erregistroan inskribatu behar da, eta etxebizitzak gutxieneko baldintza batzuk bete behar ditu. Besteak beste, hiru pertsona edo gehiagorentzako etxebizitzetan gutxienez 15 metro koadro erabilgarri izan behar dira ostatu hartzen duen pertsona bakoitzeko, gehienez zortzi plaza eskain daitezke, erantzukizun zibileko aseguru bat eduki behar da eta etxebizitzaren kanpoaldean erregistro-zenbakia ikusgai jarri. Baldintza horietako batzuk lehendik ere indarrean bazeuden ere, 2025ean onartutako 52/2025 Dekretuak araudia eguneratu zuen. Besteak beste, landa-eremuko etxebizitza turistikoak ere araubide berean sartu zituen, ordura arteko salbuespen batzuk ezabatuz, eta edukiera, azalera edo identifikazioari buruzko betekizunak zehaztu zituen.

Dena den, aldaketak ez dira hemen amaituko. Eusko Jaurlaritza Turismo Lege berria prestatzen ari da, eta aurreproiektuak beste murrizketa batzuk proposatzen ditu: etxebizitza turistiko berrien baimenek bost urteko indarraldia izatea, etxebizitza-merkatu tentsionatua duten eremuetan etxebizitza turistiko berriak debekatzea, babes ofizialeko etxebizitzetan jarduera galaraztea eta plataforma digitalen kontrola zein zehapenak gogortzea. Neurri horiek, ordea, oraindik ez daude indarrean.

Konpentsazio-sistemaren ondorioz, etxebizitza turistikoa merkaturatu nahi duenak, gutxienez azalera bera duen beste lokal bat ohiko etxebizitza merkaturatu behar du, udalerri berean

Nafarroan ere, oinarrian, filosofia antzekoa da. Etxebizitza turistiko bat ustiatzeko, jabeak erantzukizunpeko adierazpena aurkeztu behar du eta Nafarroako Turismo Erregistroan inskribatu. Lortutako erregistro-zenbakia, gainera, nahitaez agertu behar da etxebizitza iragartzen den plataforma edo iragarki guztietan, Airbnb edo Booking bezalakoetan barne.

Azken urteetan, ordea, eztabaida ez da administrazio-izapideetara mugatu. Nafarroako araudiak eta etxebizitzaren inguruko azken lege-aldaketek babes ofizialeko etxebizitzak erabilera turistikora bideratzea debekatu dute, eta, aldi berean, udalerriek gero eta protagonismo handiagoa hartu dute jarduera arautzeko. Iruñean, adibidez, hirigintza-araudiak mugak ezartzen ditu etxebizitza turistikoak eraikinetan non koka daitezkeen zehazteko.

Ipar Euskal Herrian araudia are zorrotzagoa da. Frantziako legedia aplikatzen da bertan, baina azken urteetan Euskal Hirigune Elkargoak eta kostaldeko udalerri askok neurri gehigarriak ezarri dituzte etxebizitza turistikoen hazkundea mugatzeko. Lapurdiko kostaldeko 24 udalerritan, adibidez, bigarren etxebizitza bat turismo-erabilerarako bihurtu nahi duenak baimen berezia behar du, eta, kasu askotan, konpentsazio-sistema bete: etxebizitza turistikoa merkaturatu nahi duenak, gutxienez azalera bera duen beste lokal bat ohiko etxebizitza gisa merkaturatu behar du, udalerri berean. 

Azken urteotan energia-eraginkortasuneko baldintzak eta pizgarri fiskalak ere aldatu dituzte, epe luzeko alokairua lehenesteko

Horrez gain, ohiko bizilekua urtean gehienez 120 egunez aloka daiteke turismo-helburuekin —udal batzuek muga hori 90 egunera jaitsi dezakete—. Bigarren etxebizitzetan, ordea, baldintzak askoz zorrotzagoak dira. Azken urteotan, gainera, energia-eraginkortasuneko baldintzak eta pizgarri fiskalak ere aldatu dituzte, epe luzeko alokairua lehenesteko.

Etxebizitza turistikoen inguruko araudia ez da kasualitatez aldatu. Turismoaren hazkundearekin batera (EAEn, esaterako, apartamentu turistikoetan izandako sarrerak %29,1 handitu ziren 2025ean, 2024rekin alderatuta), etxebizitza-eskaintza murriztu dela eta prezioek gora egin dutela salatu dute administrazio askok eta herritarrek. Horregatik, erakundeek oreka bilatu nahi izan dute turismoaren eta bizitegi-erabileraren artean.

Horren erakusgarri dira Euskal Herrikoan hartu diren neurriak. Batzuek erregistroak eta ikuskapenak indartu dituzte; beste batzuek udalerriei eskumen handiagoa eman diete; eta Ipar Euskal Herriko kostaldean, berriz, etxebizitza turistiko berriak irekitzea zaildu dute. Neurriak desberdinak dira, baina norabidea antzekoa da: etxebizitza turistikoen hazkundea kontrolatzea.