Etxebizitzarako sarbidea arazo sozial nagusietako bat bihurtu da Euskal Herrian. Alokairuaren eta etxebizitzen prezioen etengabeko igoerak, bereziki hiriguneetan, administrazioak neurri berriak hartzera eraman ditu. Horien artean dago tresna nagusi bat: Merkatu Erreserba Tentsionatuko Eremuak (METE). Baina zer esan nahi du eremu horietan bizitzeak, eta zer eragin ditu?
Merkatuan esku hartzeko tresna juridikoa dira tentsionatutako eremuen izendapen horiek. METEak 2023ko maiatzean onartutako arauaren bidez sortu ziren, 12/2023 Legearen, Etxebizitza Eskubideari buruzkoaren baitan, hain zuzen. Lege horrek lehen aldiz ezarri du estatu mailako esparru bat etxebizitzarako sarbidea bereziki zailtzen den eremuetan esku hartzeko. Eremu bat tentsionatutzat jotzeak aukera ematen du neurri bereziak aplikatzeko, hala nola, alokairuen prezioak mugatzea, betiere aldi baterako eta merkatuaren desoreka zuzentzeko helburuarekin.
Saioa Beistegui Eusko Jaurlaritzako Etxebizitza Aholkulariak azaldu du eremu bat tentsionatutzat jotzeko, legeak bi irizpide nagusi ezartzen dituela, horietako bat betetzea nahikoa bada ere. Batetik, etxebizitzaren kostuak (alokairua edo hipoteka, gehi oinarrizko gastuak) etxeen batez besteko diru-sarreren %30 gainditzea. Bestetik, azken bost urteetan prezioak Kontsumoko Prezioen Indizea (KPI) baino hiru puntu gehiago igotzea, gutxienez. Irizpide horiek adierazten dute noiz bihurtzen den etxebizitza eskuratzeko aukera benetako arazo sozial.
Ekonomia eta enpresari buruzko informazio guztia biltzen du EnpresaBIDEAren buletinak, euskara hutsean. Egunero-egunero emailean jaso dezakezu, guztiz doan, bi minutu besterik ez dituzu behar harpidetzeko. Eta proiektu hau hazten jarrai dadin lagunduko diguzu.
Etxebizitzaren Euskal Behatokiak urteko txostena argitaratzen du, azken bost urteetako datu ofizialekin. “Orain, 2025ekoa dugu, 2024ko datu fiskalekin osatutakoa: aipatutako irizpideetako bat edo gehiago dituzten udalerriak jasotzen ditu. Ondoren, udalerriek proposamenak egiten dituzte izendapena jaso eta hurrengo urratsak egiten hasi ahal izateko”, azaldu du.
Euskal Autonomia Erkidegoan 32 udalerri daude etxebizitza merkatu tentsionatu gisa deklaratuta. Guztira, Bizkaiko 17 udalerri, Gipuzkoako 14 eta Arabako hiriburua dira
2025eko apirileko EAEko tentsio eremuei buruzko txostenaren arabera, erkidegoan 32 udalerri daude etxebizitza merkatu tentsionatu gisa deklaratuta. Guztira, Bizkaiko 17 udalerri, Gipuzkoako 14 udalerri eta Arabako hiriburua dira, eta horietan bizi den biztanleria EAE osoko biztanleriaren %67a da. Hala ere, 2025eko apirileko txostenak ez du soilik datu teknikoen bilduma egiten; atzean dagoen errealitate sozial eta ekonomikoa marrazten du.
Lehenik eta behin, txostenak erakusten du etxebizitzaren arazoa ez dela fenomeno isolatua, baizik eta joera hedatua eta egiturazkoa dituela. Tentsioa ez da hiriburu edo hiri handietara mugatzen. Pixkanaka, eremu ertain eta txikiagoetara ere hedatzen ari da. Gainera, txostenak iradokitzen du etorkizun hurbilean udalerri gehiagok izango dutela tentsionatu izaera. Laburbilduz, azterlanaren arabera, etxebizitza EAEn gero eta baliabide urriagoa eta garestiagoa bihurtzen ari da. Horren aurrean, erantzunak ikuspegi integrala eskatuko du.
Estrategia bateratua
EAEn, Eusko Jaurlaritzaren eta udalen arteko lankidetzan garatzen ari da esku hartze hori. Udalek hiru urterako ekintza plana aurkeztu behar dute. Plan horretan egoeraren diagnostikoa ez ezik, konponbiderako neurriak ere proposatzen dira: etxebizitza publikoaren sustapena, etxebizitza hutsen mobilizazioa, zerga-pizgarriak, alokairurako laguntzak eta merkatuaren erregulazioa. Helburua ez da soilik prezioak geldiaraztea, baizik eta arazoaren erroei heltzea.
Eremu tentsionatu bat deklaratzeko prozesua hainbat pausotan gauzatzen da: udalaren eskaeratik hasi eta estatu mailako onarpena lortu arte. Azken pausoa Estatuko Aldizkari Ofizialean (BOE) argitaratzea da, eta horrek ematen dio indar juridikoa deklarazioari.
Etxejabe handiek ezin dute erreferentzia-indizea baino prezio handiagorik ezarri, eta denbora luzez hutsik egon diren etxebizitzek ere muga bera dute
Eremu bat tentsionatutzat deklaratzean, bi mekanismo nagusi aktibatzen dira prezioen kontrolari dagokionez. Alokairuaren Erreferentzia Indizearen kasuan, etxebizitzaren ezaugarrien eta kokapenaren arabera prezio-tarte bat ezartzen da. Bereziki aplikatzen da: jabe handien etxebizitzetan (bost etxebizitzatik gora dituztenak), merkatura lehen aldiz ateratzen diren etxebizitzetan eta azken bost urteetan alokatu gabe egon diren etxebizitzetan.
Erreferentzia Indizea KPIaren ordez erabiltzen da alokairua eguneratzeko. Helburua da igoera handiak saihestea eta errentadunak babestea, batez ere kontratuen luzapenetan. Ondorioz, etxejabe handiek ezin dute erreferentzia-indizea baino prezio handiagorik ezarri, eta denbora luzez hutsik egon diren etxebizitzek ere muga bera dute. Errentadunek, bestalde, alokairuen egonkortasun handiagoa izatea da xedea, prezio igoeren aurkako babesa kontratu berritzeetan eta luzapen bereziak eskatzeko aukera ere izatea.
Eraikitzen ari den tresna
METEak ez dira berehalako konponbidea. Ezin omen da, oraingoz behintzat, haien ondoriorik neurtu. Haien eraginkortasuna, neurri batean, udal-planen aplikazioaren eta etxebizitza eskuragarrien eskaintza handitzeko gaitasunaren araberakoa izango da.
Gero, urtean behin berrikusten da ekintza planen betetze maila. Ekintza planak udalerri bakoitzak egiten ditu etxebizitzaren problematikari heltzeko: neurriak izan daitezke etxebizitza berria sustatzeko lurzorua Eusko Jaurlaritzari lagatzea promozioak egin ditzan, birgaitzerako laguntzak, pizgarri fiskalak...
Zaila omen da, hala ere, EAEren egoeraren argazkia egitea. “Erreferentzia Indizeak Gipuzkoakoak baino ez daude indarrean; beraz, zaila da prezioen benetako egoera ezagutzea. Ditugun azken datuak 2025eko bigarren hiruhilekokoak dira, eta horrek ez du prezioen kontrol edo murriztea islatzen, erreferentziazko muga oraindik ez zegoelako indarrean eta Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Irun eta Barakaldo berriki eremu tentsionatu bihurtu berri zirelako. Oraindik ez dakigu udalerri horietan etxebizitzen prezioak kontrolatzea lortu den ala ez. Gainera, 2026an kontratu asko eta asko berrituko dira, pandemiaren ondoren sinatutakoak. Orduan aztertu ahal izango dugu merkatuaren egoera benetako datuekin”. Hala ere, ekintza plan hauen ondoriozko prezioen kontrola aurreikusten du Beisteguik.
Dagoeneko existitzen diren baina hutsik dauden etxebizitzen kasuan, eremu tentsionatuetako udalerriek bi bide dituzte: etxebizitza turistikoen lizentzia berriak mugatzea eta ohiko etxebizitza alokatzen dutenentzat pizgarriak ezartzea
“Kontratuak amaitu eta berriak egitean, bi aukera planteatzen dira: alde batetik, errentariari hiru urteko luzapena eskatzea kontratuan, eremu tentsionatu batean bizitzeagatik; baldintzak berdinak izan behar dira, eta errenta soilik eguneratu daiteke Etxebizitza Errentamenduak Eguneratzeko Erreferentzia Indizearen (EEEI) arabera. Indize hori da 2025eko urtarriletik aurrera Espainian alokairua eguneratzeko ezarri den legezko muga berria, eta Espainiako Estatistika Institutuak (INE) hilero argitaratzen du. EEEIk KPIa ordezkatzen du, 2023ko maiatzean Etxebizitza Legea eguneratu ondoren sinatutako kontratuetan. Luzapen horren ondoren kontratu berria egiten bada, errenta berriak, gehienez azken errentari indarrean dagoen EEEIa gehitu ahalko dio. Ildo beretik, Premiazko Neurrien Legeak elementu zigortzailea du gehiegizko kontratuen arazoari aurre egiteko. Eusko Jaurlaritzatik lehen zigorrak kudeatzen ari dira higiezin-enpresei eta partikularrei”.
Dagoeneko existitzen diren baina hutsik dauden etxebizitzen kasuan, eremu tentsionatuetako udalerriek bi bide dituzte: etxebizitza turistikoen lizentzia berriak mugatzea eta ohiko etxebizitza alokatzen dutenentzat pizgarriak ezartzea. Horrela, hurrengo pausoa izango litzateke “eskaintza handitzea eremu tentsionatuetan, eta aldi berean udalerriei laguntzak ematea etxebizitza-planak egin ditzaten arazoari aurre hartzeko, eremu tentsionatu izatera iritsi aurretik. Eremu tentsionatuetan soilik hartu beharreko neurri bakarra prezioen mugatzea da; gainerakoa tentsionatuak izan gabe ere egin daiteke. Kontua da erakunde guztien artean lan egitea: aldundiak, udalak eta Eusko Jaurlaritza, arazo bateratu bati irtenbidea emateko”, gehitu du Jaurlaritzako etxebizitza aholkulariak.
Europan, hainbat eta hainbat herrialdek komunean duten arazoa da etxebizitzarako sarbidearena. Etxebizitza publikoaren parkeari dagokionez, Viena da erreferentea, 100 urte baino gehiago daramatzate eta etxebizitza publikoaren parkea eraikitzen. Nazioartean etxebizitza publikoaren eredurik sendo eta egonkorrenetako bat da, eta beste ikuspegi bat erakusten du: etxebizitza ez da soilik merkatuaren menpeko ondasun bat, baizik eta ongizate-estatuaren zutabe estrategiko bat. Guztira, 200.000 etxebizitza publiko baino gehiago ditu. EAEn 25.000 inguru dira. Legealdi honetan 7.000 eraiki nahi dira.