Etxebizitza erosteko abal publikoa. Onuragarria norentzat?

Pedro Sanchez Espainiako gobernuko presidenteak hauteskunde mitin batean aurkeztu eta ordu gutxitara jaso zituen etxebizitzen erosketa bultzatzeko abal publikoen neurriak lehen kritikak. Gobernu barrutik etorri zitzaion kontrako jarrera, polemikarako atea irekiz. Alderdi Popularra eta VOXen babesa du jaso du egitasmo berriak. Ohiko aliatuek, ordea, ez dute begi onez ikusi, hiritarrak are gehiago zorpetzea ekarriko duelako. Atzo ezagutu genuen neurri berriaren ezaugarri gehiago, baina oraindik letra txikia bere osotasunean ezagutzea falta da. Abalaren kostua eta gobernuak finantza-erakundeei ezarriko dizkien baldintzak dira, besteak beste, argitu gabeko alderdirik garrantzitsuenak.

KOI-ICO Kreditu Ofizialerako Institutuaren bidez bideratuko ditu gobernuak etxebizitza erosteko hipoteka maileguetarako abalak. Ekonomia eta Eraldaketa Digitalerako Ministerioaren menpeko erakunde publikoa da KOI eta, hein handi batean, banku publikoaren funtzioa betetzen du. Ez da lehen aldia KOIk abal publikoen lerroa indarrean jartzen duena. COVID-19aren garaian pandemiak eragindako likidezia arazoei aurre egiteko abalak eskaini zizkien enpresa eta autonomoei. Enpresaren tamainaren arabera maileguaren % 80ra heldu litezken abalak eskaini zituen, 135.3832 milioi euroko maileguak bideratuz 2021eko abendua bitartean. Oraingoan, ordea, abal lerro hauen onuradunak hiritarrak izango dira. Etxebizitzaren afera puri-purian dagoen sasoian heldu da neurri berria eta ikusteko dago eragin handia izango ote duen.

Tasazio balioaren % 80ko langa

Hipotekaren % 20ra arte abalatuko du gobernuak KOIaren bidez. Abala % 25era ere heldu liteke etxebizitzaren eraginkortasun energetikoaren arabera. Portzentajea ez da nolanahikoa. Izan ere, finantza erakundeek, salbuespenak salbuespen, maileguaren zenbatekoa finkatzeko erosketa prezioa eta etxebizitzaren tasazio balioaren arteko txikiena hartzen dute aintzat, horren gainean % 80ko muga ezarriz. Loan to Value (LTV) portzentajea deitzen zaio horri eta hori da bankuek eman ohi duten maileguaren gehienezko zenbatekoa. Hortik gora ematea badute, bezeroaren ezaugarrien arabera.

Mugak badu bere arrazoia. Apirilaren 24ko 716/2009 Errege Dekretuak, 2/1981 Legearen eta hipoteka- eta finantza-sistemaren beste arau batzuen alderdi jakin batzuk garatzen dituenak, banku batek hipoteka-bonoak jaulkitzeko orduan estaldura gisa erabiliko dituen hipoteken ezaugarriak arautzen ditu. Hala, bankuek ezingo dituzte % 80tik gorako LTV portzentajea baino altuagoa duten hipotekak erabili hipoteka-bonoen jaulkipenen berme gisa.

Orain arte bankuek etxebizitzaren % 80 baino ez zuten finantzatzen. Gobernuaren abalarekin gazteek % 100erako mailegua lortu dezakete

Bankuek, hortaz, negozio bikoitza egiten dute hipoteka maileguekin. Alde batetik, bezeroen interesak kobratzen dituzte eta, bestetik, merkatutik likidezia gehiago eskuratzeko berme gisa erabiltzen dituzte. Hipotekek % 80tik gorako LTVa badute, ordea, ezin diote maileguari errentagarritasun gehigarria atera. Horregatik nahiago dute % 80tik gorako hipotekarik ez eman.

Hori ez da, baina, arrazoi bakarra. 2008ko finantza krisiaren jatorrian egon zen higiezinen burbuilan finantza erakundeek hipotekak emateko baldintzak asko lausotu zituzten, 50 urterako epeak eskainiz eta tasazioa balioaren gaineko % 100eko hipotekak emanez. Finantza krisiak eta banku erreskateak banku alorreko arauak gogortu zituzten, eta gaur egun emandako arriskuen gaineko kontrol zorrotza dute erakundeek. Hortaz, nekez lortu daiteke % 80tik gora hipotekarik eta, lortzekotan, garestiago da. Horrek etxebizitza erosi nahi duten bezeroei % 20tik gorako aurrezkia izatea eskatzen die, eta egungo higiezinen prezioak oztopo nabariak dira gazte askorentzat.

Abal berriaren mugak

Gobernuaren neurri berriaren letra txikiaren zehaztasun guztien faltan, ezaugarri nagusiak ezagutzen ditugu. Ministerioak maileguaren arriskuaren % 20 hartuko du bere gain, 10 urtez, bankuaren baldintza bertsuetan; abalaren kostua, berriz, finantza-erakundeak. KOI eta Ekonomia eta Eraldaketa Digitalaren artean sinatuko duten hitzarmenak bilduko dituzte abalen ezaugarri guztiak eta finantza erakundeek berretsi beharko dituzte.

Ministerioak maileguaren arriskuaren % 20 hartuko du bere gain, 10 urtez, bankuaren baldintza bertsuetan; abalaren kostua, berriz, finantza-erakundeak

Hitzarmena garatu bitartean, gobernuak abalen mugen berri eman zuten atzo. Hiru muga nagusi izango dira: adina, etxebizitzen prezioa eta onuradunen diru-sarrerak. Adinari dagokionez, 35 urtetik beherakoek eta adin txikikoak dituzten familiak eskatu ahal izango dituzte abalak. Bestalde, erosiko diren etxebizitzen gehienezko prezioa mugatuko du abal lerro berriak. Eskualdekako prezio mugak ezarri dira, etxebitzaren merkatuaren ezaugarrien arabera. Azkenik, abala eskuratuko dutenen gehiegizko diru-sarrerek muga izango dute. Bakarrik eskatzekotan 37.800 euro, bikoteek bikoitza (75.600 euro) eta guraso bakarreko familien kasuan 64.000 euro.

Bakarka erosita, hiriburuetan zail samar

Bi adierazleri erreparatzen diote bankuek, nagusiki, hipoteka mailegua aztertzeko orduan: bermea (maileguaren zenbatekoa tasazio balioaren % 80koa izatea) eta ordainketa-gaitasuna. Bezeroak eskatzen duen maileguaren kuota (besteren bat izatekotan, hori ere aintzat hartuta) bere diru-sarrera garbien % 35koak izatea. Euriborraren gorakada malkartsuak are gehiago zaildu du erosketa-gaitasunaren kalkulua. Interesak % 4 igo dira urtebetean, eta baliteke oraindik gorantz jarraitzea. Honek finantzaketa kostua nabarmen igoarazi du. Espainiako Bankuak emandako datuen arabera, martxoan emandako hipoteka berrien batezbesteko kostua % 3,54koa izan da, azken hamaika urtetako tasarik altuena.

Estatuaren abala eskuratu nahi duen pertsona batek % 4ko interesa duen 170.000 euroko mailegua eskatu lezake

Gobernuaren abal berriak 37.800 euroko gehienezko diru-sarrera gordinak ezartzen ditu. Alegia, 28.000 euro inguru zergak eta gizarte-segurantza kenduta. Hilero, hortaz, 2.330 euro inguru. Ordainketa gaitasuna aztertzeko bankuen % 35eko muga ezarrita, 816 euro bideratu beharko luke bezeroak etxebizitza erosteko. Finantza kalkulagailua aterata, kalkulua erraza da: estatuaren abala eskuratu nahi duen pertsona batek % 4ko interesa duen 170.000 euroko mailegua eskatu lezake. Diru horrekin posible izango luke Euskal Herriko txoko askotan. Beste batzuetan, ordea, zailtasunak izango lituzke.

Idealista.com webgunean kontsultatu ditugu Hego Euskal Herriko hiriburuen etxebizitzen batezbesteko prezioak. 2023ko apirilean Donostian metro koadroaren prezioa 5.173 euroko izan zen, iaz baino % 3,4 garestiago. Bilbo da bigarren hiribururik garestiena, 3.183 euro metro koadroa, urtebetean % 3,6 igota. Iruñean prezioa 2.569 eurokoa da, eta Gasteizen 2.538 euro. Bakarka etxea erosi nahi eta KOIren abala eskatu behar duen pertsona batek, beraz, 32 metro koadroko etxea baino ezingo du erosi Donosstian. Bilbon erosita erosoago ibiliko da, 53 metroko etxebizitza batean. Nafarroa eta Arabako hiriburuetan, ordea, 67 metro inguruko etxea erosi lezake.

Diru-sarreren muga aintzat hartuta, etxea bakarrik erosten duen pertsona batek Donostian 32 metro koadroko etxea baino ezingo luke erosi

Idealista atariak salgai dauden etxebizitzen prezioen berri baino ez du ematen, eta baliteke salerosketak merkeagoak izatea. Hiriburuetako auzoen artean badira alde nabariak. Aldeak alde, baina, agerikoa da abal publikoaren eskaintzak ez duela etxebizitzaren prezioaren aferari aurre egiteko balio. Mailegua eskatzen duena bikotea bada, diru sarreren muga bikoitza da eta, hortaz, eskuratu daiteken hipotekaren zenbatekoa handitu egiten da.

Bankuen aldeko neurria?

Zalantza ugari daude horrelako neurriak izan dezakeen eraginari dagokionez. Espainiako gobernuak 50.000 lagunek abalak eskatzea aurreikusten du. Estatuan badira antzerako programak abiatu dituzten autonomia erkidegoak. Horrela, Madrilek 2022ko urrian martxan jarri zuen eta 420 hipoteka sinatu dituzte. Murtziako gobernuak ere antzeko egitasmoa onartu zuen 2021ean, eta Newtral.es atariak emandako datuen arabera, 404 gaztek etxea erosi ahal izan dute.

Espainiar estatutik kanpo Erresuma Batua aitzindaria horrelako neurriak aplikatzen, 2013an Help to Buy egitasmoaren barruan. 2022 bitartean bertako 350.000 lagunek estatuak abalatutako mailegua eskuratu ahal izan dute. Neal Hudson BuiltPlace ahokllularitza etxeko arduradunak Financial Times egunkarian argitaratutako iritzi-artikuluan abalen programak Londreseko eskualdean etxebizitzen prezioak puztea ekarri zuela nabarmendu zuen. Hudsonena ez da abalen programarekin kritiko agertu den iritzi bakarra. Erresuma Batuko legebiltzarreko Lorden Ganbarak kaleratutako txosten batek ere prezioak igoaraztea leporatzen dio Help to Buy ekimenari, eta eraikuntza enpresak eta bankuak onuradun nagusiak izatea. 

Neurriarekin kritiko direnek bankuen alde egitea egotzi diote Pedro Sánchezi

Antzeko kritikak jaso ditu Pedro Sánchezen abal publikoen aldeko proposamenak. Bankuen alde egitea egotzi diote, besteak beste. Izan ere, abal gehiagarriaren proposamena bankuek kreditua nabarmen murriztu duten unean dator. Europako Banku Zentralak emandako datuen arabera, Europako bankuen % 72k igarri dute kredituaren murrizketa. Interes-tasen igoerak isla argia izan du bankuen jardunean. Maileguak emateko baldintzak zorroztu dituzte, eta bezeroek aurre egin beharreko esfortzu ekonomikoa nabarmen handitu da, hipoteken eskarian eraginez. Hego Euskal Herriari dagokionez, INE Espainiako Estatistika Institutuak bildutako datuen arabera hipoteken formalizazioak % 6 egin zuen behera EAEn otsailean, eta %4 Nafarroan.